A compra ou venda de um imóvel representa um dos momentos mais importantes na vida de muitas pessoas. É uma negociação que envolve não apenas valores altos, mas também riscos jurídicos que podem comprometer a segurança do negócio.
Um dos pontos mais sensíveis nesse processo é o contrato de compra e venda. Muitos problemas surgem justamente por falta de atenção aos detalhes, ausência de acompanhamento jurídico ou uso de modelos genéricos que não refletem a realidade da negociação.
Neste artigo, você vai entender quais são os erros mais comuns nesse tipo de contrato e como evitá-los, garantindo mais segurança na negociação.
Utilizar contratos prontos da internet
Um erro muito comum é usar modelos de contrato encontrados na internet. Apesar de parecer uma solução rápida e gratuita, esses documentos costumam ser genéricos e não contemplam as particularidades da negociação.
Cada compra e venda possui detalhes únicos: formas de pagamento, prazos, responsabilidades sobre dívidas anteriores, condições do imóvel, entre outros. Um modelo pronto não oferece a segurança necessária e pode gerar problemas futuros.
Omitir cláusulas sobre multas e prazos
Outro erro frequente é a ausência de cláusulas que estabeleçam:
- Prazos para pagamento
- Entrega das chaves
- Transferência da escritura
- Aplicação de multas em caso de descumprimento
Essas cláusulas são fundamentais para proteger as partes envolvidas e garantir que o contrato possa ser exigido judicialmente, caso necessário.
Negócios que não preveem penalidades para inadimplência, por exemplo, tornam-se frágeis e de difícil cobrança.
Não verificar a situação do imóvel
Antes de assinar o contrato, é essencial verificar a documentação do imóvel, como:
- Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis
- Existência de ônus ou dívidas (IPTU, condomínio, financiamentos)
- Regularidade na Prefeitura
- Situação junto à Receita Federal (no caso de imóveis rurais)
Negociar um imóvel com pendências pode gerar prejuízos consideráveis, inclusive a anulação do negócio.
Ignorar a análise da documentação do vendedor
Além da situação do imóvel, é essencial analisar a documentação de quem está vendendo:
- RG e CPF atualizados
- Certidões negativas cíveis, criminais e trabalhistas
- Certidões de protesto e execuções fiscais
- Declaração de inexistência de ações de usucapião ou inventário
Em casos de venda por pessoa jurídica, também é necessário verificar a regularidade da empresa e se o representante legal possui poderes para assinar o contrato.
Deixar de formalizar sinal ou entrada por escrito
O pagamento de sinal (ou entrada) é comum nas negociações imobiliárias, mas muitas vezes ocorre de maneira informal, apenas “de boca” ou com comprovante bancário solto.
Esse valor deve sempre estar descrito no contrato, com valor exato, forma de pagamento e data, além das condições para sua devolução ou retenção em caso de desistência.
Não prever a possibilidade de desistência
Nem sempre a negociação segue até o fim. Por isso, é importante prever o que acontece caso uma das partes desista:
- O comprador perde o sinal?
- O vendedor precisa devolver o valor corrigido?
- Há multa compensatória?
Clareza nesse ponto evita discussões judiciais futuras e traz mais segurança para ambos os lados.
Esquecer da lavratura da escritura e do registro
O contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel. Ele representa apenas a promessa de venda. A transferência só ocorre após:
- Lavratura da escritura pública em cartório
- Registro da escritura na matrícula do imóvel
Deixar de concluir essa etapa impede a formalização da posse e pode expor o comprador a riscos, como penhoras ou até fraudes.
Negociar sem assessoria jurídica
Embora não seja obrigatório, o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental. Ele pode:
- Redigir ou revisar o contrato de forma personalizada
- Verificar toda a documentação do imóvel e das partes
- Prever cláusulas específicas para o caso concreto
- Acompanhar a assinatura e o registro final
Evitar a contratação de um profissional pode parecer uma economia, mas os prejuízos decorrentes de um contrato mal feito podem custar muito mais caro.
Conclusão
Comprar ou vender um imóvel exige mais do que boa vontade entre as partes. É um processo que envolve documentos, prazos, valores expressivos e riscos jurídicos que precisam ser controlados com seriedade.
Os erros mais comuns em contratos de compra e venda de imóveis geralmente decorrem da falta de atenção a detalhes e da ausência de orientação especializada. Por isso, buscar informação é o primeiro passo — mas contar com um advogado especializado é a melhor forma de garantir tranquilidade e segurança jurídica na negociação. Procure por um profissional de sua confiança, ou conte com os serviços de nossa equipe de especialistas.